Dipl.-Ing. Martin Knauber Sachverständiger für

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Gutachten und Beratung am Bau

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Bauunterhaltung

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Bauunterhaltung

Jedes Gebäude unterliegt aufgrund der Nutzung und der Witterungseinflüsse einer gewissen Abnutzung. Deshalb sind immer Unterhaltungsarbeiten erforderlich. Der Umfang dieser Arbeiten hängt natürlich ab von Alter des Gebäudes sowie der Qualität von Planung und Ausführung.

Unterhaltungsarbeiten können sowohl kleinere Reparaturen oder auch umfangreiche Neuinstallationen sein.

In der folgenden Tabelle sind für ein gewöhnliches Wohngebäude durchschnittliche Lebensdauern und Erneuerungszyklen einzelner Bauteile aufgeführt. Im Einzelfall können sich natürlich erheblich andere Zeiträume ergeben (z.B. bei exponierter Lage, Seeklima etc.).

Bauteil Standzeit

Dacheindeckung 40-60 Jahre

Dachrinnen 25-50

Fassadenanstrich 7-20

Holzfenster erneuern 30-60

Holzfenster Anstrich 2-7

E-Installation 50

Wasser-/Abwasserleitungen 30-60

Heizkessel 20

Für Teile des Innenausbaues, wie Fußböden, Treppen, Innenputz oder Badezimmer ist die durchschnittliche Nutzungsdauer i.d.R. größer als die Erneuerungszyklen, die aus subjektivem Geschmacksempfinden resultieren. Ebenso können Teile der Technikausstattung vorzeitig erneuerungsbedürftig werden nur weil heute höhere Anforderungen an die Leistung gestellt werden (z.B. Telekommunikationsleitungen).

Jeder Hausbesitzer ist natürlich bestrebt die Unterhaltung seines Gebäudes wirtschaftlich zu gestalten.

Dafür müssen folgende Aspekte beachtet werden:

Unterhaltungsarbeiten müssen durchgeführt werden, bevor Schäden an anderen Bauteilen entstehen.

Können durch Zusammenfassung verschiedener Gewerke Synergieeffekte erzielt werden?

Die technische Nutzungsdauer der Teilkomponenten sollte ausgenutzt werden.

Sind im Einzelfall provisorische Reparaturen mit reduzierter Nutzungsdauer sinnvoll?

Für die Bauunterhaltung sollte zumindest mittelfristig eine Finanzplanung möglich sein.

Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, ist es erforderlich in regelmäßigen Abständen (Abhängig von Art und Substanz des Gebäudes) Begehungen und Zustandsdokumentationen durchzuführen.

Die Erfahrung zeigt, dass viele Hausbesitzer vom Einfamilienhaus bis zu Unternehmen mit Tausenden von Wohnungen diese Aufgabe nur unvollständig wahrnehmen. Mögen die Gründe hierfür auch sehr unterschiedlich sein, die Folgen sind oft deutlich:

Der Besitzer wird von Mängeln überrascht und zu kurzfristigem Handeln gezwungen. In der Folge fallen Reparaturkosten oft höher aus als erforderlich.

Für eigentlich schon länger absehbare Reparaturen ist kein Geld vorhanden.

Aus kleinen Mängeln können große Schäden entstehen.

Mietminderungen können die finanziellen Einbußen noch vergrößern.

Schäden werden unwirtschaftlich behoben.

Diesem Dilemma kann man nur durch eine professionelle Bauunterhaltungsstrategie (Gebäudeinspektion) begegnen.

Ich biete Ihnen im Bereich Bauunterhaltung folgende Dienstleistungen an:

Baubegehungen mit Schwachstellenanalyse

Zusammenstellung erforderlicher Unterhaltungsarbeiten

mittelfristige Investitionsplanung

Investitionskostenschätzung.

Die Begehung umfasst dabei die Beurteilung des Gebäudeäußeren, sämtlicher Wohn- und Nebenräume sowie der Haustechnik.

Sie erhalten einen Bericht über Gebäudemängel, anstehende Investitionen ggf. mit Dringlichkeitsreihung. Die als erforderlich angesehenen Unterhaltungsmaßnahmen werden in einem mittelfristigen Kostenplan zusammengestellt. Falls erforderlich erhalten Sie gebäudebezogene Hinweise auf evtl. problematisches Mieterverhalten.

Für Sie entstehen folgende Vorteile:

Durch die Beteiligung eines Fachmannes werden auch versteckte

Mängel sicher erkannt.

Da der Sachverständige kein Eigeninteresse an der Durchführung

von Handwerksleistungen hat, wird nicht unnötig vor Ablauf der

Nutzungsdauer investiert.

Folgeschäden werden vermieden.

Mietausfälle werden vermieden.

Der Hausbesitzer wird zeitlich entlastet.

Gegenüber dem Mieter kann der Sachverständige auch als neutraler

Mittler auftreten. Dem Mieter wird vermittelt, dass seine Belange

beachtet werden.

Als zusätzliche Leistungen kann die Ausschreibung und Vergabe von Handwerksleistungen sowie die Beauftragung von Kleinreparaturen im Rahmen des Hausmeisterservice erfolgen.

Mieterberatung

Viele Schadensfälle werden von Mietern verursacht. Oft aus Nachlässigkeit, aber in den meisten Fällen eher aus Unwissenheit. An der Spitze der Statistik sind hier Wasserschäden zu sehen sowie das Auftreten von Schimmelpilzen. Letzteres ist oft zu beobachten im Zusammenhang mit Verbesserung an der Luftdichtigkeit der Gebäude d.h. meistens nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster. Oft wird hier versäumt, die Bewohner darüber aufzuklären, dass sie das Lüftungsverhalten an die neue Situation anzupassen haben.

Hier kann eine eingehende schriftliche oder besser persönliche Beratung einen großen Beitrag leisten. Bewährt hat sich auch den Mietern zumindest vorübergehend einfache Messgeräte zur Bestimmung der Raumluftfeuchte zur Verfügung zu stellen. Der Lerneffekt der eigenen Erfahrung ist auch durch eine persönliche Beratung nicht zu erreichen.

Haben Sie Interesse? Dann sehen Sie nach unter Honorar und Kontakt.

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